基本案情

杨某系叶某的母亲。2009年，杨某拆迁安置房屋一套，房屋由叶某代选。

2012年，张某与叶某签订房屋买卖合同一份，该合同载明张某向叶某购买上述拆迁安置房，约定了总房款，双方在合同书签字按手印。同日，唐某（当时与叶某系夫妻关系）为张某出具了收到总房款的收条。2012年，张某在交纳了住宅专项维修基金等其他费用后对案涉房屋办理了入住手续，居住至今。房屋现登记在杨某名下，张某起诉请求杨某、叶某协助其办理房屋过户手续。

经沧州市两级法院审理后认为，根据最高院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定，本案合同应为有效合同，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人能否取得处分权。房屋系由杨某自有房屋通过产权置换而得，所有产权证明均载明房屋由杨某所有，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定，叶某以自己的名义与张某签订的《房屋买卖合同》，不符合代理行为的法律构成要件，叶某对涉案房屋也无处分权，故张某要求杨某配合办理过户手续，没有事实及法律依据，依法不予支持。

法官后语

在买受人不知他人为无权处分的前提下，购买他人无权处分的物品是可能产生不同的法律后果。

一、买卖合同已经履行完毕，支付了合理的对价，动产已经交付，不动产办理了过户登记，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，买受人的行为已经符合善意取得的构成要件，可以取得所有权。

二、在未支付合理价格的情况下，即买卖的价格明显偏低，或者是接受的赠与等情况，即使买受人已经通过动产的交付或者不动产的登记取得了所有权，但该行为并不符合善意取得制度的构成要件，原物权所有人可以通过提起诉讼方式要求买受人返还原物。这时买受人只能通过向无权处分人主张违约等情形减少损失。

如果知道或者应当知道他人为无权处分的情形下，即使支付了合理的对价，且动产完成了交付，不动产进行了登记，亦不符合善意取得的构成要件，买受人可能因原所有权人的法律行为受有更大的损失，甚至可能因为存在恶意串通的行为而被追究其他责任。

对于善意的买受人而言，更需要警惕的是本案中存在的情形，出卖人是否具有权利外观。出卖人叶某仅以其曾代理其家人进行选房的外观进行房屋的处分，此时，叶某无法证明其有房屋处分权，张某与叶某签订买卖合同，张某是无法取得房屋所有权的。《中华人民共和国民法通则》第六十三条和《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，叶某以自己的名义与张某签订买卖合同，叶某的行为也不属于代理行为，合同只在叶某与张某之间有效，张某请求杨某协助其办理房屋的过户手续无任何依据。买受人张某只能通过法律向出卖人叶某追究相应的民事责任来挽回损失。

在法制化越来越健全的今天，自然人、法人、非法人组织之间的行为均由相关的法律进行规定，进行民事法律行为时应遵纪守法，在维护自身合法权益的同时营造良好的营商环境。